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      • 瘋狂撈地“續命” 房企投資拿地的錢流向了哪些城市?
      • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2020-10-19  /  瀏覽:84 次  /  

      如果說,進入2020年以來,銷售回款是房企提升現金流活力的重中之重,那么,在土地市場上“揮金如土”般拔營奪寨則被房企們視為“續命”的根本所在。無論于何種背景之下,土儲及其背后的貨值都是房企安身立命的基石。

      不過,受多地密集收緊樓市調控,熱點城市樓市成交回落及融資新規試點實施影響,土地市場在9月份迎來明顯降溫,拿地金額創6個月新低,盡管如此,整體來看,前三季度房企投資拿地力度較去年同期仍顯著提升。

      此外,從中指研究院監測到的數據來看,前三季度,房企在拿地方面還表現出頭部企業保持穩健投資風格、第二陣營房企投資更積極等特點。

      01

      地市“先抑后揚”,房企普遍收獲頗豐。

      圖:2020年1-9月50家代表房企每月拿地總額

      盡管年初疫情“偷走了”房企三個月時間,但從前三季度拿地成績單來看,TOP100企業拿地總額23796億元,拿地規模同比增長9.2%。TOP100門檻值升至62億元,環比增長14.8%。

      從企業角度來看,多數房企買地不輸去年,中指院監測的50家代表房企1-9月月均拿地均值為1928億元,顯著高于2019年月度均值。其中,34家房企2020年1-9月月均拿地金額超過2019年月度均值,越秀前9個月月均拿地金額較上年增加兩倍以上,奧園、融信和綠城則在一倍以上,這些企業逆勢拿地擴儲。

      02

      “三道紅線”空降,土地市場上的“野馬”拉緊了韁繩。

      回顧前三季度,4月起,在市場置業信心逐漸恢復、各地優質地塊推出量增加以及資金面略有改善等因素影響下,50家代表房企拿地積極性提升,5月略有回調后6月又升至上半年最高點,進入三季度拿地規模整體呈持續下滑趨勢。50家代表房企中,32家9月拿地金額較前8個月均值出現下滑。

      克而瑞數據也顯示,9月31家典型房企新增土儲總建面為3124萬平,環比下降10%;新增土地成交總價為1655億元,環比微降1%。

      對此,克而瑞給出的解釋是三道紅線監管政策效果顯現,房企投資熱情維持低位,部分資金比較緊張房企拿地力度收縮。

      不過,中指院則認為拿地規模下降源于企業拿地節奏的正常調整,且臨近年底償債壓力增大,因此進入三季度后房企開始放緩拿地節奏,但不排除部分財務狀況良好或前幾個月投資不足的企業后期會補倉。

      03

      TOP10門檻進一步提升,綠城、恒大取代融創、金地,躋身TOP10。

      TOP10房企門檻值651億元,較去年同期漲幅達40.6%。從TOP10房企名單來看,融創及金地跌出前十,綠城和恒大上榜前十。尤其是綠城,今年年初,在疫情之下,線下銷售停滯,綠城便在北京土地市場上花144億拿下3宗地,且溢價率均不低。近日,綠城再傳出入股北京頤和金茂府60%股權的消息,開疆擴土提高市占率的野心可見一斑。

      但總體來看,TOP10房企土地規模持續領先,土儲充足,發展更趨穩健,拿地強度保守,保持著穩健的投資風格,數據顯示,前10房企拿地金額在TOP100房企中的占比較去年同期微降2.61個百分點,為33.09%,拿地銷售比同比下降4.5個百分點至31.2%。

      04

      進擊的第二陣營。

      持續穩定的土地儲備量是房企規模化發展的“壓艙石”,這正是第二陣營房企在土地市場勇往直前的原因。

      圖:2020年1-9月50家代表房企各陣營拿地銷售比

      相較于頭部房企,TOP11-20和TOP21-30陣營企業對規模的適度增長仍存在需求,部分企業拿地意愿較為積極。其中,TOP11-20房企拿地銷售比同比增長5.3個百分點至49.2%,為各陣營最高;TOP21-30房企拿地銷售比漲幅最高,同比增長6.6個百分點至42%;TOP31-50房企拿地銷售比明顯低于平均值,同比下降3個百分點至33.5%。

      05

      拿地方式上,蘿卜青菜各有所愛。

      圖:2020年1-9月50家代表房企各陣營招拍掛權益金額占比?

      中指院數據顯示,1-9月,50家代表房企招拍掛權益金額占比均值為81.8%,較上年同期增長了1.6個百分點。其中,TOP10房企在招拍掛市場更傾向于合作拿地,權益金額占比同比下降1.4個百分點,其他陣營企業權益金額占比也出現顯著上升,企業在招拍掛市場的合作力度減小。

      以三季度北京市場為例,房企獨立拿地10宗,其中,中海拿地金額最高,競得3宗,成交額189億元,均為獨立獲得的住宅用地。

      此外,也有部分房企傾向通過收并購增加土地儲備,例如,4月以來,綠城向新湖中寶(600208,股吧)發起3起收購,獲取位于上海、沈陽、南通的多個項目;5月,奧園與京漢股份(000615,股吧)簽約,以11.6億元獲得29.3%股權,京漢股份在全國共有約18個項目,總可售建筑面積超過120萬平方米。

      近幾年,收并購項目由于具備可以較快回籠資金,符合房企快周轉策略,毛利率有一定保證等特點,已經成為企業優化投資結構的重要手段。

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      長三角是兵家必爭之地。

      1-9月,房企布局城市群中長三角與粵港澳大灣區熱度不減,長三角、長江中游、粵港澳大灣區、成渝和京津冀五大城市群拿地,占比之和為57%,其中長三角與長江中游維持高位,占比分別為25.7%、11.8%。

      從各城市群拿地金額來看,1-9月,長三角TOP10企業拿地金額3580億元,遙遙領先京津冀、粵港澳、中西部區域。值得關注的是,香港置地今年2月以311億元拿下上海徐匯區地塊,刷新了全國總價地王記錄,并憑借該地塊位居1-9月長三角拿地金額第六。

      圖:2020年1-9月50家代表房企拿地面積城市等級、區域分布情況

      07

      “吸金”的二線和強三線城市。

      從城市等級來看,50家代表房企1-9月二線城市拿地占比為52.6%,三四線為42.8%,一線占比為4.6%。

      其中房企在二線城市拿地集中在貴陽、重慶、長沙以及合肥等中西部城市,在三四線城市拿地集中在青島、鹽城、惠州、東莞以及南通等長三角和珠三角地區,這樣的投資方向整體上符合房企當前的投資策略,即:遵循城市經濟發展水平,重點布局核心地區的二線城市以及長三角和珠三角地區的三四線城市。

      08

      到祖國的西部去!

      圖:2020年1-9月50家代表房企拿地面積TOP10城市

      從1-9月50家代表房企拿地TOP10城市可以看出,中西部省會城市與城市群內核心城市成為投資熱點。

      TOP10城市中,中西部省會城市占7席,其中武漢、蘭州和西安仍占據前三位,重慶、長沙及貴陽也較受歡迎;長三角城市群有兩個核心城市上榜,蘇州、杭州分別位居第五、十位;粵港澳大灣區城市群中的廣州熱度上升,拿地面積位居第八位。

      09

      恒大悄咪咪站穩拿地面積與金額的第二、三名。

      從前三季度土地市場成績單來看,恒大是最大贏家,分別位列拿地金額和拿地面積的第三、第二位。

      不僅如此,恒大在多個城市齊發力,分別出現在北京、廣州、重慶1-9月拿地總額TOP10榜單中,與其全國化戰略布局相契合。


      來源:和訊網

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